Atualizado em 6 de novembro de 2026. A reforma tributária não cria um novo imposto imediato sobre o aluguel de todo imóvel residencial. Em esclarecimento atualizado em 28 de outubro, a Receita Federal classificou como falsa a afirmação de que qualquer pessoa que alugue por temporada pagará IBS e CBS já em 2026. Para pessoa física, a regra de enquadramento considera, em linhas gerais, mais de três imóveis alugados e receita anual de locação acima de R$ 240 mil, valor sujeito à atualização prevista em lei.
Esse critério trata de IBS e CBS e não substitui o Imposto de Renda sobre aluguel. São obrigações diferentes. Neste guia, veja quem pode entrar na tributação do consumo, como a temporada se encaixa, o que registrar e por que não se deve reajustar o aluguel de um imóvel apenas por uma manchete sobre a reforma.
Quem pode ser contribuinte de IBS e CBS na locação
A regra específica para pessoa física busca identificar situações em que a locação de imóveis se aproxima de uma atividade econômica em escala. Conforme o esclarecimento da Receita, a pessoa física pode ser contribuinte do regime regular quando reúne os dois critérios: receita anual de aluguel acima do limite legal e locação de mais de três imóveis distintos. A base normativa é a Lei Complementar 214/2025, e o limite de R$ 240 mil citado pela Receita é atualizado pelo IPCA conforme a lei.
Os dois critérios precisam ser analisados juntos. Ter quatro imóveis e renda abaixo do limite não significa automaticamente que a pessoa preenche os requisitos descritos; receber acima do limite com apenas um ou três imóveis também não satisfaz, por si só, a condição de quantidade de imóveis mencionada pela Receita. A contagem considera imóveis distintos. Casos de copropriedade, diferentes modalidades de contrato, compra e venda e alterações no volume de locações precisam de análise individual.
Para quem se enquadrar em 2027, faça a avaliação com os dados do período de referência e confirme o valor atualizado do limite, o número de imóveis e a forma de apuração diretamente com a Receita e um contador. Não dependa de uma soma informal de transferências: identifique o que é aluguel, caução, condomínio, reembolso ou outra receita conforme o contrato e a regra aplicável.
Exemplos para entender a lógica
Considere um proprietário com dois apartamentos que recebe R$ 300 mil no ano. Embora a receita seja alta, o critério de mais de três imóveis não aparece nesse exemplo. Agora imagine alguém com quatro imóveis e receita anual de R$ 200 mil: a quantidade está acima de três, mas a receita não ultrapassa o limite citado. Em um terceiro caso, uma pessoa com quatro imóveis e receita acima do valor legal reúne as duas condições gerais informadas pela Receita e deve verificar se passa a ser contribuinte conforme a regra e o período de apuração.
Esses cenários ilustram apenas os critérios gerais; não são uma simulação de imposto devido nem substituem a leitura das regras sobre atualizações do limite, copropriedade, situações formadas durante o ano ou regime específico de cada operação. A Receita alerta que o novo sistema tem transição gradual e não produz cobrança plena e imediata para todos em 2026.
Aluguel por temporada não transforma todo proprietário em hotel
A locação por temporada de até 90 dias pode ser equiparada à hospedagem para o IBS/CBS quando o locador já se enquadra como contribuinte do regime regular. A Receita explica que essa equiparação não vale indistintamente para qualquer pessoa que alugue um quarto ou apartamento por poucos dias. A modalidade e o tempo do contrato precisam ser analisados junto com os critérios de enquadramento.
Se uma plataforma de aluguel por temporada ou um grupo de proprietários divulgar que qualquer anfitrião será tributado automaticamente, confira a regra oficial e procure a origem da informação. Use contratos, comprovantes de reservas e relatórios da plataforma para entender o que foi recebido e por qual imóvel. Não aplique alíquota de CBS ao aluguel por conta própria sem confirmar a condição do locador e a regra da operação.
IBS/CBS e IRPF são tributos diferentes
Mesmo que a pessoa física não se torne contribuinte de IBS e CBS por não alcançar os critérios, a renda de aluguel pode continuar sujeita ao Imposto de Renda da Pessoa Física conforme as regras atuais. O pagamento mensal por carnê-leão, declaração anual, deduções permitidas e documentos de suporte são assuntos diferentes da reforma do consumo. Não conclua que “não pagar IBS/CBS” significa que o aluguel está livre de IRPF.
Da mesma forma, passar a contribuir para IBS/CBS não elimina as obrigações de IRPF. Mantenha controle dos recebimentos por imóvel e por mês; guarde contratos, recibos, taxas cobradas por plataformas e comprovantes de despesas; e registre como cada valor foi tratado. Uma planilha simples com coluna para imóvel, locatário, período, receita bruta, retenções, despesas documentadas e imposto pago ajuda o contador a reconciliar as informações.
O que a reforma prevê para a locação residencial
A Receita informa que a reforma inclui regras específicas para locação residencial, com redutor social e redução de alíquota previstos em lei. Esses mecanismos tratam do IBS/CBS em determinadas operações e não são a mesma coisa que deduções do IRPF. A forma de aplicar os benefícios depende do tipo de locação, do enquadramento do contribuinte, do valor mensal e das regras vigentes. Evite transformar um valor de isenção ou redutor em promessa de que todo aluguel fica sem imposto.
A entrada dos novos tributos também é gradual. 2026 é ano de adaptação e teste; a etapa de CBS começa em 2027, e o IBS substitui ICMS e ISS progressivamente até o modelo completo previsto para 2033. Por isso, uma notícia sobre as regras futuras não significa que todos os locadores devem alterar contratos ou cobrança hoje.
Checklist para o proprietário
- Faça uma lista de imóveis distintos que você aluga, com endereço e tipo de contrato.
- Some a receita de locação por ano e confirme o limite legal atualizado para o período.
- Separe aluguel, condomínio, caução e reembolsos com suporte contratual.
- Registre períodos de temporada e duração de cada contrato.
- Mantenha recibos, relatórios de plataforma e dados de locatários organizados.
- Peça ao contador uma análise separada para IBS/CBS e IRPF.
- Antes de rever preço, verifique o enquadramento do locador e os efeitos previstos em contrato.
Um proprietário pode começar com uma planilha por imóvel e levar os dados ao profissional que já prepara sua declaração de IRPF. Se ele também vende imóveis, tem copropriedade ou presta serviços de hospedagem, deve descrever essas operações separadamente, pois as regras de locação e de alienação podem não ser iguais.
Perguntas frequentes
Quem tem até três imóveis paga IBS e CBS sobre o aluguel?
O critério geral divulgado pela Receita para pessoa física exige mais de três imóveis e receita anual acima do limite legal. Confirme o caso concreto, inclusive copropriedade e modalidade de operação.
Aluguel por temporada será sempre tributado como hotel?
Não. A Receita informa que a equiparação de contratos de até 90 dias só vale para locadores enquadrados como contribuintes do regime regular de IBS/CBS.
O valor de R$ 240 mil é permanente?
Não trate como valor imutável. A lei prevê atualização pelo IPCA; verifique o limite divulgado para o período de referência.
Se não devo IBS/CBS, preciso declarar o aluguel no IR?
A análise do IRPF é separada. Rendimentos de aluguel podem continuar sujeitos às regras de imposto de renda mesmo quando a pessoa não se enquadra como contribuinte de IBS/CBS.
Fontes e leitura complementar
- Receita Federal — esclarecimento atualizado em 28/10/2026 sobre locação por temporada e IBS/CBS.
- Planalto — Lei Complementar 214/2025.
- Receita Federal — orientações de Imposto de Renda da Pessoa Física.
- Comitê Gestor do IBS — comunicados e regulamentação.
- TCU — alíquota de referência da CBS para 2027.
Conteúdo informativo. A regra pode mudar e o limite é atualizado; confirme o enquadramento com a Receita Federal e com profissional habilitado antes de alterar contratos ou recolhimentos.