Na hora de assinar o financiamento da casa, existe uma escolha que muda dezenas de milhares de reais no total pago e que quase ninguém discute com calma: o sistema de amortização. As duas opções mais comuns são SAC e Price.
O que é amortização, na prática
Toda parcela de financiamento tem duas partes: uma amortiza a dívida (reduz o saldo devedor) e outra paga os juros do período. O que muda entre SAC e Price é como essas duas partes se comportam ao longo dos anos.
Tabela SAC: parcelas decrescentes
Na SAC, a parte que amortiza é constante. Como o saldo devedor cai de forma linear, os juros diminuem mês a mês — e a parcela também.
- Parcela inicial mais alta.
- Parcela cai um pouco todo mês.
- Total de juros menor ao fim do contrato.
- Saldo devedor cai mais rápido.
É o sistema padrão na maioria dos financiamentos imobiliários brasileiros.
Tabela Price: parcelas fixas
Na Price, a parcela é constante. No começo, a maior parte dela é juros e quase nada amortiza; com o tempo a proporção se inverte.
- Parcela inicial menor.
- Valor fixo, o que facilita o planejamento.
- Total de juros maior.
- Saldo devedor cai devagar nos primeiros anos.
Comparando os dois lado a lado
Para um mesmo valor, prazo e taxa, a diferença aparece assim: a SAC exige um esforço maior no início e devolve isso em parcelas cada vez menores e em menos juros no total. A Price alivia o começo e cobra por esse alívio ao longo do contrato.
Se o seu orçamento aguenta a parcela inicial da SAC, ela costuma ser a escolha financeiramente melhor. Se a parcela inicial da SAC não cabe, a Price viabiliza a compra — e viabilizar a compra também tem valor.
O detalhe que quase ninguém olha: a correção
A parcela “fixa” da Price é fixa apenas em termos nominais dentro do sistema de cálculo. Contratos imobiliários costumam ter correção do saldo devedor por um índice, o que faz a parcela variar mesmo na Price. Confirme no contrato qual indexador é usado e simule cenários — esse ponto muda bastante a conta de 30 anos.
Amortização extra: onde está o maior ganho
Independentemente do sistema escolhido, o movimento que mais economiza juros é amortizar o saldo devedor sempre que sobrar dinheiro. E, ao amortizar, você escolhe entre:
- Reduzir o prazo: economiza mais juros no total.
- Reduzir a parcela: alivia o orçamento mensal.
Nos primeiros anos, quando os juros dominam a parcela, cada amortização extra tem efeito desproporcional. É o momento em que R$ 5 mil abatidos podem valer R$ 20 mil ao longo do contrato.
Antes de escolher, compare o CET
Sistema de amortização é só uma variável. Taxa, seguros obrigatórios e tarifas fazem tanta diferença quanto — e só aparecem juntas no Custo Efetivo Total. Peça o CET de cada banco, com o mesmo valor e prazo, antes de decidir.
A conclusão prática
Perguntas frequentes
SAC ou Price: qual paga menos juros no total?
A SAC. Como a amortização é constante, o saldo devedor cai mais rápido e os juros incidem sobre um valor menor a cada mês. A contrapartida é uma parcela inicial mais alta.
Na Price a parcela é realmente fixa?
É fixa dentro do sistema de cálculo, mas contratos imobiliários costumam corrigir o saldo devedor por um índice, o que faz o valor variar. Confirme no contrato qual indexador é usado.
Vale mais a pena reduzir o prazo ou a parcela ao amortizar?
Reduzir o prazo economiza mais juros no total. Reduzir a parcela alivia o orçamento mensal. A escolha depende de qual pressão você quer resolver primeiro.
Quando a amortização extra rende mais?
Nos primeiros anos, quando a maior parte da parcela é juros. Nesse período, cada valor abatido do saldo devedor elimina uma quantidade desproporcional de juros futuros.
Se a parcela inicial da SAC cabe com folga no orçamento, escolha SAC: você paga menos juros e vê o saldo cair mais rápido. Se ela aperta, a Price resolve — mas planeje amortizações extras desde o primeiro ano para compensar o custo maior. E, em qualquer cenário, mantenha uma reserva: financiamento longo com orçamento no limite é receita para problema.